Renouvellement du bail commercial et défaut d’inscription du locataire au RCS

Le locataire titulaire d’un bail commercial bénéficie d’un droit au renouvellement. Il s’agit d’une prérogative qu’il lui est très favorable puisqu’elle garantit une stabilité dans l’exercice de son activité. Néanmoins, ce droit au renouvellement est subordonné aux conditions requises pour bénéficier du statut des baux commerciaux mentionnées à l’article L. 145-1 du Code de commerce. Ainsi, le renouvellement n’est possible que si le bail porte sur un immeuble ou local dans lequel un fonds de commerce est exploité, si ce fonds appartient à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) ou un chef d’une entreprise du secteur des métiers et de l’artisanat immatriculée au registre national des entreprises, qui accomplit ou non des actes de commerce. Dans l’hypothèse où le renouvellement du bail est refusé, le locataire a droit à une indemnité d’éviction si la condition de l’article L. 145-8 du Code de commerce est respectée, c’est-à-dire si le renouvellement est demandé par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux.

Il est d’ailleurs fréquent que le renouvellement soit refusé pour défaut d’immatriculation du preneur au RCS. À ce propos, le bailleur qui accepte le renouvellement du bail ou, au contraire, propose au locataire le versement d’une indemnité d’éviction peut se rétracter à tout moment dès lors que le montant du loyer ou de l’indemnité n’a pas été fixé ou que la possibilité de se rétracter n’est pas encore prescrite. En effet, L. 145-60 du Code de commerce précise que toutes les actions en justice relatives au bail commercial doivent être exercées dans un délai de 2 ans. La Cour de cassation a récemment rendu une décision sur ce point.

Dans cette affaire, un contrat de bail commercial a été conclu en 1987. En 2010, l’immeuble est acquis par un nouveau propriétaire qui fait peu après une offre de renouvelle au locataire avec une augmentation du loyer. Le locataire n’avait pas accepté cette proposition. Quelques temps plus tard, le bailleur change finalement d’avis. Il saisit le juge et lui indique qu’il refuse de renouveler le bail, car le locataire ne remplit pas toutes les conditions obligatoires. En l’occurrence, le locataire n’est pas inscrit au RCS. Le bailleur demande l’expulsion du locataire et la fixation d’une indemnité d’éviction. Malheureusement, le juge de la Cour d’appel de Bordeaux considère que l’action du bailleur est prescrite, c’est-à-dire que le bailleur a agi trop tard et que le délai pour refuser le renouvellement du bail pour défaut d’immatriculation au RCS du locataire est écoulé. Selon le juge, ce délai commençait à courir à partir de l’acquisition de l’immeuble en 2010. Le bailleur pouvait donc agir jusqu’en 2012. Le bailleur conteste alors cette décision devant la Cour de cassation.

Dans une décision rendue le 20 avril 2023, la Cour de cassation lui donne raison. Elle juge que le défaut d’immatriculation du preneur au RCS est pris en considération à la date d’effet de la demande de renouvellement ou du congé et peut être invoqué par le bailleur pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction et ce même si le bailleur en avait déjà connaissance à la date du congé.

            En conclusion, voici ce qu’il faut retenir. Premièrement, l’immatriculation du locataire au RCS est indispensable pour bénéficier du droit au renouvellement du bail commercial. Deuxièmement, le refus de renouvellement pour défaut d’inscription du preneur au RCS n’est pas soumis à la prescription. Le bailleur peut donc invoquer l’absence d’inscription au RCS pour refuser le renouvellement du bail pendant toute la durée de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé ou en paiement d’une indemnité d’éviction.